深圳商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用pos機

1、天津:購買新房時,購房款需直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶

8月9日，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《天津市商品房交易風(fēng)險提示》，提示廣大購房群眾在購買商品房過程中，要加強風(fēng)險防范意識和法律維權(quán)意識。

《風(fēng)險提示》包括9方面內(nèi)容：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得《商品房銷售許可證》后，方可對外銷售。購買商品房前，要查看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得《商品房銷售許可證》，擬購房屋是否在銷售范圍內(nèi)，對未取證項目或房屋，請不要向開發(fā)企業(yè)或中介機構(gòu)支付定金、預(yù)付款等任何費用，以免上當(dāng)受騙。購買未取得《商品房銷售許可證》的商品房危害性極大，不但助長企業(yè)違規(guī)銷售行為，購房人合法權(quán)益也無法得到有效保障。

二、天津?qū)嵭行陆ㄉ唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。購房人應(yīng)憑新建商品房預(yù)售資金繳款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點柜臺或者新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機，將房款直接存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，切勿將房款直接交由開發(fā)企業(yè)或其存入其普通賬戶。

三、天津?qū)嵤﹪?yán)格的商品住房限購政策，對在天津擁有1套及以上住房的非天津戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的天津戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區(qū)除外）再次購買新建商品住房和二手住房。非天津戶籍居民家庭在天津范圍內(nèi)購買住房的，需提供在天津3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明。補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證。若不符合購房資格，不要私下購買，否則不但無法網(wǎng)簽商品房買賣合同和辦理不動產(chǎn)登記，還會面臨一房多賣、合同違約等多種風(fēng)險，造成經(jīng)濟損失。

四、購房前應(yīng)仔細(xì)查看銷售現(xiàn)場公示的相關(guān)材料，充分了解購房政策以及可售房源、房屋銷售價格、房屋性質(zhì)、銷售狀態(tài)等基本信息，包括：《商品房銷售許可證》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《天津市商品房預(yù)定協(xié)議》、《天津市商品房買賣合同》、在售房屋銷控表、監(jiān)管部門投訴電話等。

五、預(yù)定和購買商品房前，應(yīng)充分閱讀和認(rèn)真理解合同條款，不要輕信口頭承諾，對未注明或有疑義的內(nèi)容要與開發(fā)企業(yè)進行充分協(xié)商，在預(yù)定協(xié)議、買賣合同中予以明確約定，并通過天津市商品房銷售管理系統(tǒng)進行網(wǎng)上簽約。

六、購房前，應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)明確房屋是否設(shè)定抵押權(quán)，對擬購抵押房屋的，要求開發(fā)企業(yè)出具書面告知書，明確約定解除抵押和網(wǎng)簽商品房買賣合同時間。

七、請不要購買司法查封等法律法規(guī)禁止交易的房屋，否則利益可能難以得到保障。

八、請注意保存購房過程中所有相關(guān)資料，如售樓書、房型圖、預(yù)定協(xié)議、購房合同、付款票據(jù)等相關(guān)憑證，協(xié)議、合同履行中發(fā)生爭議的，應(yīng)由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可按照合同約定的爭議處理方式通過仲裁、司法等途徑維護自身合法權(quán)益。

九、商品房交易過程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)涉嫌存在違法違規(guī)行為的，可根據(jù)問題性質(zhì)向區(qū)住建委、市場監(jiān)管局等部門進行投訴舉報，并配合提供相關(guān)證據(jù)資料，行政部門查證屬實的，將依法進行查處。

天津住建委表示，市、區(qū)兩級住建部門在工作中發(fā)現(xiàn)，天津個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反《天津市商品房管理條例》規(guī)定，在未取得《商品房銷售許可證》情況下，違法收取購房款，無證售房；違反天津預(yù)售資金監(jiān)管制度，收取購房款后未存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，逃避資金監(jiān)管；違反天津限購政策，向不具備購房資格人員售房，嚴(yán)重侵害了購房群眾合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，對項目正常開發(fā)建設(shè)帶來了較大的風(fēng)險隱患。對此，住建部門采取嚴(yán)厲措施，通過約談警示、行政處罰、暫停預(yù)售資金撥付、關(guān)閉商品房合同網(wǎng)簽功能等手段，督促企業(yè)限期整改，規(guī)范銷售行為，維護群眾利益，規(guī)范市場秩序。

此前的8月4日，天津發(fā)布新版《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，公開征求意見?！掇k法》所稱新建商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。新建商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、?？顚Ｓ玫脑瓌t，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。監(jiān)管機構(gòu)對新建商品房預(yù)售資金中用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用的資金實行全程監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房項目建設(shè)節(jié)點申請?zhí)崛”O(jiān)管資金，并應(yīng)當(dāng)用于商品房項目的工程建設(shè)，不得挪作它用。對違反規(guī)定的，由住建部門責(zé)令企業(yè)整改，情節(jié)嚴(yán)重或拒不改正的，暫停其資金撥付、關(guān)閉涉事項目網(wǎng)上打印商品房買賣合同功能。

2、房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦法

四平市房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管辦法如下：
第一章 總 則
第一條 為維護預(yù)售商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市（市本級）行政區(qū)域內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證的商品房開發(fā)項目，其商品房預(yù)售資金的交存、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）取得《商品房預(yù)售許可證》后，購房人按照合同約定支付給開發(fā)企業(yè)的購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部房款。
第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循政府主導(dǎo)、多方參與、?？顚４?、?？顚Ｓ玫脑瓌t。預(yù)售資金實行?？顚舸鎯?，監(jiān)管額度內(nèi)的資金必須用于該商品房項目所需的建設(shè)施工進度款、設(shè)備材料款等與本工程相關(guān)的費用。
第五條 市住建局負(fù)責(zé)本市（市本級）行政區(qū)域內(nèi)商品房開發(fā)項目預(yù)售資金交存、支出、使用等活動的監(jiān)督管理，按工程建設(shè)進度核撥預(yù)售資金，依法對違法違規(guī)行為實施執(zhí)法監(jiān)察；負(fù)責(zé)制定《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》示范文本。
人民銀行四平市中心支行負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好賬戶管理工作。
市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)對受委托銀行住房公積金貸款發(fā)放情況監(jiān)督管理。
四平銀保監(jiān)分局負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。
第六條 市住建局應(yīng)當(dāng)會同人民銀行四平市中心支行、四平銀保監(jiān)分局通過公開招標(biāo)的方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，建立能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行庫，供開發(fā)企業(yè)自行選擇。
第七條 承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，應(yīng)當(dāng)與市住建局簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議），約定雙方合作開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的相關(guān)事宜。
第八條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度為項目總預(yù)售款的百分之三十，總預(yù)售款以開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可時報備的房屋備案價格和批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積的乘積核定。
第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得向購房人提供非監(jiān)管賬戶作為房款收款賬戶。
第十條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》始，至開發(fā)項目監(jiān)管樓幢辦理不動產(chǎn)首次登記后止。
第二章 監(jiān)管賬戶設(shè)立及監(jiān)管協(xié)議簽訂
第十一條 開發(fā)企業(yè)申請《商品房預(yù)售許可證》前，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行庫中選定一家銀行作為監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），設(shè)立監(jiān)管賬戶，并按照申請預(yù)售許可批次及開發(fā)項目樓幢范圍，與市住建局、監(jiān)管銀行簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》。
《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》應(yīng)作為《商品房預(yù)售方案》的內(nèi)容，在申請商品房預(yù)售許可時一并提交。
第十二條 開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可前，如有項目開發(fā)貸款且貸款銀行在商業(yè)銀行庫中，原則上應(yīng)選擇開發(fā)貸款銀行作為該預(yù)售項目的監(jiān)管銀行。
第十三條 開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》時，應(yīng)向市住建局提供以下資料：
（一）監(jiān)管項目工程預(yù)算清冊；
（二）工程進度計劃及對應(yīng)商品房預(yù)售資金使用計劃；
（三）施工合同及建筑材料、設(shè)備購銷合同；
（四）其他必要材料。
第十四條 開發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶一經(jīng)設(shè)立，原則上不允許變更。
第十五條 市住建局在門戶網(wǎng)站公示《商品房預(yù)售許可證》時，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶一并公布。
第十六條 開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶在商品房銷售場所顯著位置予以公示，并在《商品房買賣合同》中載明。
第三章 商品房預(yù)售資金管理
第十七條 開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議及通過商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)按照協(xié)議及合同約定的付款方式、付款金額和付款時間，由購房人通過pos機、營業(yè)網(wǎng)點柜面等方式，將商品房預(yù)售資金（不含待發(fā)放的按揭貸款）直接交存至監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)依據(jù)購房人提供的監(jiān)管銀行收款憑證為其出具購房票據(jù)。
購房人貸款購買商品房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，貸款銀行核實后，應(yīng)將貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。
第十八條 監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，要及時向市住建局報告。
第十九條 商品房預(yù)售資金使用計劃應(yīng)根據(jù)工程施工計劃及施工合同所約定的付款時點制定，原則上應(yīng)按照主體結(jié)構(gòu)完成二分之一、主體結(jié)構(gòu)封頂、工程竣工驗收、完成不動產(chǎn)首次登記等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。
第二十條 商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥，由開發(fā)企業(yè)分期申請使用。
（一）達(dá)到以下工程建設(shè)進度的，可使用不高于存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管總額的百分之三十：
1. 三層以下（含三層）的，完成基礎(chǔ)和整棟樓結(jié)構(gòu)工程；
2. 四層以上（含四層）有地下室工程的，完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程；無地下室工程的，完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；
（二）達(dá)到主體結(jié)構(gòu)二分之一的，可使用不高于存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管總額的百分之五十；　
（三）達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模墒褂貌桓哂诖嫒肷唐贩款A(yù)售資金監(jiān)管總額的百分之七十；
（四）達(dá)到工程質(zhì)量竣工驗收的，可使用不高于存入商品房預(yù)售監(jiān)管資金總額的百分之九十；
（五）預(yù)售商品房完成初始登記后，可使用剩余的商品房預(yù)售監(jiān)管資金和商品房預(yù)售監(jiān)管資金的全部利息。
第二十一條 商品房預(yù)售資金原則上實行全程監(jiān)管，未到資金使用節(jié)點不予撥付。
第二十二條 開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售資金，原則上應(yīng)按照商品房預(yù)售資金使用計劃所確定的資金使用節(jié)點向市住建局提交申請，并根據(jù)用款事項提供以下資料：
（一）商品房預(yù)售資金使用申請書；
（二）用于支付工程款的，提供工程建設(shè)合同及工程監(jiān)理機構(gòu)出具的施工進度資料；
（三）用于支付工程建設(shè)所需的建筑材料、設(shè)備款項的，提供與供應(yīng)商簽訂的購銷合同；
（四）用于支付工程監(jiān)理或其他行政事業(yè)性收費的，提供合同或繳費通知；
（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
重復(fù)的申請材料，只可提供一次。首次撥款后，再次申請用款，應(yīng)當(dāng)提交上次申請用款事項的收款票據(jù)。
第二十三條 市住建局受理開發(fā)企業(yè)使用商品房預(yù)售資金的申請后，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)本辦法相關(guān)規(guī)定進行審核，需要確認(rèn)開發(fā)項目建設(shè)進度的，應(yīng)結(jié)合工程進度資料現(xiàn)場核查，審核工作不得超過5個工作日。符合資金撥付條件的，出具同意撥付意見；不符合要求的，出具不予撥付通知書。
第二十四條 監(jiān)管銀行收到市住建局出具的同意撥付意見后，應(yīng)在2個工作日內(nèi)將資金撥付給與開發(fā)企業(yè)簽訂合同的相關(guān)當(dāng)事人或相關(guān)單位。
第二十五條 開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已交納預(yù)售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達(dá)到監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)提供退房相關(guān)證明材料，申請從監(jiān)管賬戶中退還相應(yīng)款項至購房人；若監(jiān)管賬戶累計進賬金額達(dá)到監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。
第二十六條 商品房開發(fā)項目監(jiān)管樓幢完成不動產(chǎn)首次登記后，開發(fā)企業(yè)可向市住建局申請解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管，市住建局核實后，應(yīng)當(dāng)通知監(jiān)管銀行解除對開發(fā)項目監(jiān)管樓幢的預(yù)售資金監(jiān)管。
第四章 責(zé)任追究
第二十七條 開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，直接收存商品房預(yù)售資金的，由市住建局責(zé)令限期改正，逾期未改正的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，暫停該項目的商品房預(yù)售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用檔案。
第二十八條 開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按規(guī)定支出、使用商品房預(yù)售資金，要求貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，用監(jiān)管賬戶歸集其他性質(zhì)的資金，提供虛假資料以獲取商品房預(yù)售資金，或存在其他違規(guī)行為的，由市住建局依法依規(guī)查處。
第二十九條 監(jiān)管銀行違反規(guī)定或未按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定，擅自收存、維護以開發(fā)企業(yè)名義轉(zhuǎn)入的資金，未按規(guī)定監(jiān)控、反饋購房貸款入賬情況，擅自撥付資金，或存在其他違規(guī)行為的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任；市住建局可按合作協(xié)議約定暫停合作關(guān)系。
購房貸款發(fā)放銀行未按規(guī)定將發(fā)放的貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
對存在違規(guī)行為的監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行，住房公積金管理部門可按相關(guān)協(xié)議約定暫停與其合作關(guān)系，市住建局可按相關(guān)協(xié)議約定暫停其他相關(guān)業(yè)務(wù)的合作關(guān)系，并通報金融主管部門依法查處。
第三十條 開發(fā)企業(yè)、工程監(jiān)理等機構(gòu)提供虛假工程施工進度資料的，除由市住建局依法依規(guī)處理外，還應(yīng)依法承擔(dān)其他法律責(zé)任。
第三十一條 市住建局工作人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作中濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，按照相關(guān)規(guī)定給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
第三十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5年。
法律依據(jù)：
《城市商品房預(yù)售管理方法》：
第十一條　開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。
商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。

3、商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

各地不一樣的，但大多大同小異:

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需變更企業(yè)名稱、監(jiān)管賬號等開戶相關(guān)信息的，應(yīng)當(dāng)?shù)劫Y金監(jiān)管機構(gòu)、商業(yè)銀行辦理相關(guān)變更手續(xù)。

(2)新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。

(3)購房人應(yīng)當(dāng)憑新建商品房預(yù)售資金繳款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點柜臺、新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機、網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬等方式將房價款直接存入監(jiān)管賬戶。

(4)每筆預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后，資金監(jiān)管機構(gòu)通過監(jiān)管系統(tǒng)計算出監(jiān)管資金額度并實施全程監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行提取全程監(jiān)管資金以外的資金，優(yōu)先用于項目工程有關(guān)建設(shè)。

(5)監(jiān)管資金按照取得商品房銷售許可、完成主體結(jié)構(gòu)驗收、完成竣工驗收、完成竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

(6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請?zhí)崛”O(jiān)管資金，資金監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)進行審核。經(jīng)審核符合本辦法第十四條規(guī)定的，出具同意撥付證明；不符合的，退回補正。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同或取消繳款通知書的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款，房價款應(yīng)當(dāng)自辦理退房手續(xù)后7個工作日內(nèi)予以退還。退還房價款后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請?zhí)崛≡撎追课萘舸嬖诒O(jiān)管賬戶中的剩余部分監(jiān)管資金。

拓展資料：

商品房預(yù)售資金相關(guān)：

一、商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定的預(yù)購房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。

二、預(yù)售資金本身的意義在于督促房企合理使用資金，以保證項目的順利竣工。但此次的政策對于地產(chǎn)方面來說利好有限，“因企施策”或是預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)控的大方向。

三、對于出險房企來說，該政策并不會放松監(jiān)管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，只會加強監(jiān)管。盡管有些房企的預(yù)售資金監(jiān)管戶余額確實是有很大一部分資金，但能具體能釋放多少出來目前還不知道。

四、在2004版的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中明確規(guī)定了開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。但是，這么多年以來全國并沒有統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，各地實行“一城一策”。

4、深圳商品房預(yù)售資金可能會由銀行監(jiān)管改為政府監(jiān)管,這樣做有哪些好處呢...

這樣做能讓購房者更放心，有助于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。深圳商品房預(yù)售資金將會由銀行監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管

日前深圳市人大常委會辦公廳就相關(guān)決定公開征求意見，這表明深圳市預(yù)售資金監(jiān)管將由金融機構(gòu)監(jiān)管向行政監(jiān)管轉(zhuǎn)變。據(jù)介紹，這一監(jiān)管模式的轉(zhuǎn)變可以理解為有行政監(jiān)管模式運行一段時間后，再選擇合適時機啟動《轉(zhuǎn)讓條例》的修訂工作。

該報道在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議，有網(wǎng)友認(rèn)為預(yù)售資金監(jiān)管體制的改變能有效提升購房者的信心，也有網(wǎng)友認(rèn)為這一行為是在保證樓盤不爛尾。

這樣做的好處有哪些？

一、有助于讓購房者更放心

與金融機構(gòu)監(jiān)管相比較，行政監(jiān)管是在簽訂監(jiān)管協(xié)議的主體中多加了政府一方。這對于購房者而言，可以說是多了一重保險。購房者交給開發(fā)商的商品房預(yù)售資金變得更加有安全保障，這有助于讓購房者更加放心。

二、有助于壓實在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中政府方面的責(zé)任

以往由于房地產(chǎn)運行模式的問題，預(yù)售資金監(jiān)管在一定程度上是不到位的，甚至導(dǎo)致資金被挪用，從而導(dǎo)致項目爛尾。在這個過程當(dāng)中壓實政府在商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的責(zé)任，無論對開發(fā)商而言，還是對購房者而言都是一件好事。

三、有助于確保預(yù)售資金安全，化解房企流動性風(fēng)險。

以往預(yù)售資金挪用對房企來說危害極大，現(xiàn)階段由政府介入監(jiān)管，有助于確保資金安全，對于房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險的化解有極大作用。

四、有助于預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化。

這一監(jiān)管政策的改變是在住建部等三部門加強各地預(yù)售資金監(jiān)管意見出臺后開始實施的，有助于商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和統(tǒng)一化。

五、有助于維護購房者權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

在由政府監(jiān)管預(yù)售資金后，極大降低了預(yù)售資金被挪用的風(fēng)險，有助于維護購房者權(quán)益，有助于保證開發(fā)商按時交房，有助于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場僵局有一定推動作用。

對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場遇冷的狀況，加強預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)是勢在必行。只有通過各種方式真正恢復(fù)消費者對于房地產(chǎn)市場的信心，房地產(chǎn)市場才有可能真正回暖。

這樣做的好處就是這個資金可以保證安全可以更合理的分配，政府部門來管理資金的問題不會造成這個工程爛尾，這樣讓廣大群眾能更放心的購買自己喜歡的商品房。 深圳商品房預(yù)售資金可能會由銀行監(jiān)管改為政府監(jiān)管，這樣做的好處是有助于住房市場健康有序的發(fā)展。 更有利于房地產(chǎn)的發(fā)展，有利于去監(jiān)管，讓房地產(chǎn)發(fā)展的更加的平穩(wěn)。

5、防范“爛尾樓”風(fēng)險!多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)

因樓盤停工、交房延期，近期多地出現(xiàn)由購房者發(fā)起的“強制停貸”現(xiàn)象，引發(fā)各方關(guān)注。近日多地也已出臺相關(guān)措施，防范商品房延期交房等問題。

7月14日晚間，西安市住建局等五部門聯(lián)合出臺13項措施，旨在有效防范商品房延期交房增量問題；汕頭市住建局發(fā)文，強調(diào)“商品房預(yù)售款?？顚Ｓ谩?，購房者需按照合同將資金打入監(jiān)管賬戶。

此前的7月11日和12日，深圳龍崗和汕頭也分別發(fā)文，進一步加強對商品房預(yù)售資金監(jiān)管，以及房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管。

“各地對于此類預(yù)售工作的規(guī)范和管理具有積極作用，有助于防范一些違規(guī)樓盤進入樓市，導(dǎo)致風(fēng)險傳導(dǎo)到購房者。此類做法也是對后續(xù)房企銷售方面的規(guī)范，有助于堵住違規(guī)的樓盤入市，防范形成爛尾后風(fēng)險的轉(zhuǎn)移?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進近日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示。

多地加強預(yù)售資金監(jiān)管

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在各地近日出臺的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)中，大多對資金的入賬及提取作出了明確要求。

如西安發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問題工作措施的通知》要求，商品房預(yù)售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款。

同時嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)。商品房項目完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。其中，7層以上的建筑，總層數(shù)達(dá)到1/3、2/3前，累計使用重點監(jiān)管資金分別不超過總額的20%和35%。

此外還提到，銀行若擅自撥付預(yù)售監(jiān)管資金，將負(fù)責(zé)追回；不能按期交房并造成嚴(yán)重社會影響的企業(yè)將被列為信用差企業(yè)公示。

而汕頭市住建局則在《商品房預(yù)售款監(jiān)督管理暫行辦法》中提到，在開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》前，不得收取預(yù)售款；商品房取得《商品房預(yù)售許可證》后，才能將監(jiān)管賬戶用于收取預(yù)售款。

同時對于開發(fā)商可提取的具體額度也作出明確要求。其中，項目預(yù)售批準(zhǔn)后至完成三分之二結(jié)構(gòu)工程時的樓棟，最高提取額度為樓棟總造價的50%；完成三分之二結(jié)構(gòu)工程后至封頂?shù)臉菞潱罡咛崛☆~度為樓棟總造價的65%；封頂后至完成外墻工程的樓棟，最高提取額度為樓棟總價的85%；外墻工程完成后至竣工備案后，最高提取額為樓棟總造價的95%。

7月12日，河北省滄州市住建局發(fā)布《關(guān)于征求（征求意見稿）意見的公告》指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣；未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。

此外，上述意見稿還指出，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)工程等費用的資金額度進行重點監(jiān)管。

7月11日，深圳市龍崗區(qū)發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目全周期監(jiān)管的指導(dǎo)意見》，對加強土地使用源頭管理、強化產(chǎn)業(yè)項目監(jiān)管和同步共享預(yù)售許可信息等方面均作出了明確要求。

專家建議“誰審批誰負(fù)責(zé)”

對于各地加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管的消息，7月15日下午，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，加強預(yù)售資金監(jiān)管其實是一個老生常談的話題，早在2003年央行出臺的【121號文件】中就明確表示，“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。

在張大偉看來，如果按照上述政策執(zhí)行，是很難有爛尾樓的?！邦A(yù)售資金的提取必須符合建設(shè)進度，因為建設(shè)到什么程度是一目了然的事情。比如建設(shè)到30%才允許提一部分錢，而不是用這個監(jiān)管賬戶的錢先提出來去建設(shè)30%的房屋進度，應(yīng)采用誰審批誰負(fù)責(zé)的原則。在這個游戲規(guī)則里面，需要防止銀行既做裁判員又做運動員，這才是問題的關(guān)鍵?！?/p>

嚴(yán)躍進表示，在各地對于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的各項內(nèi)容中，對于預(yù)售資金監(jiān)管的表述是最多的，這也反映出政策的核心點。此外，部分城市對資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、強化技術(shù)支撐、加強財務(wù)核對、夯實銀行責(zé)任也作出了要求，這其實也是一個比較新的和全面的預(yù)售資金監(jiān)管政策內(nèi)容。

“其中，資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實銀行責(zé)任是對購房者提出的要求，在部分城市的監(jiān)管要求中也被寫入了相關(guān)內(nèi)容。而強化技術(shù)支撐、加強財務(wù)核對是創(chuàng)新內(nèi)容，說明管理層當(dāng)前對于此類預(yù)售資金監(jiān)管方面提出了創(chuàng)新要求，有助于更好落實資金監(jiān)管的工作?！眹?yán)躍進稱。

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