銷售刷卡機(jī)技巧

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1、銷售刷卡機(jī)技巧

銷售刷卡機(jī)技巧

【大王律師】

本案案由系商品房委托代理銷售合同糾紛。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于傭金結(jié)算的依據(jù)以及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、未銷售房屋的可得利益損失的確認(rèn)、裝飾裝修等費(fèi)用的承擔(dān)、解決爭(zhēng)議的相關(guān)（律師）費(fèi)用等等。

最高法院的裁判思路是緊緊扣住“理?yè)?jù)”二字，凡請(qǐng)求須有依據(jù)講理由，遵循公平等基本原則。

應(yīng)該說(shuō)，最高法院的判決中規(guī)中矩，沒(méi)有什么審判思路的大膽“創(chuàng)新”。舉個(gè)例子，像民商事案件經(jīng)常涉及到的律師費(fèi)用承擔(dān)，最高法院不予支持的理由為下列兩點(diǎn)：一、本案的當(dāng)事人之間對(duì)此并未予以明確約定；二、該律師費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生未有足夠證據(jù)支持。概言之，該主張缺乏事實(shí)及合同依據(jù)。最高法院的裁判思路，符合我以前提及的民商事疑難案件審理的“五大依據(jù)”。

本文的專題部分，主要探討委托合同的任意解除權(quán)問(wèn)題。大致包括以下內(nèi)容：基本類型（有償還是無(wú)償、民事還是商事）、行使主體（委托人還是受托人）、損失的賠償范圍（直接損失、合同履行的可得利益）等等。

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【案情摘要】

第一部分，一審法院的裁判觀點(diǎn)

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，海南正光公司和河南正光公司是否應(yīng)向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應(yīng)付未付酬金2621.747553萬(wàn)元

1、案涉《全案銷售代理合同》及《補(bǔ)充協(xié)議一、二、三》均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

2、案涉代理合同簽訂時(shí)所約定的傭金支付條件系購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，但從該合同的實(shí)際履行來(lái)看，雙方已就支付條件予以合意變更，結(jié)算傭金的依據(jù)已改為購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，故中投公司的訴請(qǐng)具有事實(shí)依據(jù)及合同依據(jù)。

3、根據(jù)約定的傭金計(jì)算公式，所涉256套（代銷90套+包銷166套）的傭金為8277萬(wàn)余元，然后根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議三》還須減去房屋精裝修費(fèi)用240萬(wàn)元。

至于21套退房的傭金問(wèn)題，案涉銷售代理合同并未予以約定，但基于公平原則，應(yīng)予抵減。

4、海南正光公司不是案涉合同的當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性原理，中投公司請(qǐng)求其共同承擔(dān)責(zé)任，缺乏合同及法律依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，海南正光公司和河南正光公司應(yīng)否向中投公司交付包銷房源未售出的14套房產(chǎn)并配合辦理過(guò)戶登記手續(xù)，或按該部分房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值提供補(bǔ)償

1、根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議三》的約定，剩余包銷房屋的產(chǎn)權(quán)歸中投公司所有，而河南正光公司須無(wú)條件配合更名手續(xù)，但因前述房屋并不在河南正光公司名下，故其應(yīng)依據(jù)民法第577條的規(guī)定按照合同約定的銷售底價(jià)向中投公司賠償損失。至于中投公司主張須按備案價(jià)格計(jì)算賠償，缺乏合同依據(jù)。

2、海南正光公司不是《補(bǔ)償協(xié)議三》的當(dāng)事人，故中投公司請(qǐng)求其承擔(dān)共同賠償責(zé)任，缺乏合同依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，海南正光公司和河南正光公司應(yīng)否向中投公司賠償剩余代銷房源的預(yù)期利益損失

1、案涉合同及補(bǔ)充協(xié)議均未約定河南正光公司應(yīng)對(duì)未銷售的代銷房源承擔(dān)賠償責(zé)任；

2、中投公司所提交《治安調(diào)解協(xié)議書(shū)》并不能證明代銷房源未完成銷售的過(guò)錯(cuò)在于河南正光公司一方，故其請(qǐng)求河南正光公司和海南正光公司賠償未銷售房源的預(yù)期利益，缺乏合同及事實(shí)依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)四，海南正光公司和河南正光公司應(yīng)否向中投公司賠償因未按時(shí)交付部分代銷房源而造成的預(yù)期利益損失

1、在案件審理過(guò)程中，各方均認(rèn)可辦理了預(yù)售許可證的房屋均已交付中投公司用于銷售的事實(shí)；

2、中投公司亦未提交證據(jù)證明河南正光公司、海南正光公司存在案涉房屋未按時(shí)交付的情形；

3、案涉合同并未就河南正光公司交付代銷房源的期限作出約定，故中投公司主張預(yù)期利益損失缺乏事實(shí)依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)五，海南正光公司和河南正光公司應(yīng)否向中投公司賠償項(xiàng)目的管理獎(jiǎng)勵(lì)1492.311774萬(wàn)元

1、根據(jù)代理合同的約定，項(xiàng)目的管理獎(jiǎng)勵(lì)應(yīng)在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行結(jié)算；

2、但由于案涉項(xiàng)目尚未結(jié)束，結(jié)算分配的條件尚未成就，故中投公司的主張與合同約定不符。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)六，海南正光公司和河南正光公司應(yīng)否向中投公司返還代付曾琪樟的工資薪酬

1、《工程部曾琪樟費(fèi)用明細(xì)確認(rèn)單》中載明了該員工曾琪樟自入職以來(lái)由中投公司代發(fā)的工資、社保福利的具體數(shù)額，且吳雪明董事長(zhǎng)在該確認(rèn)單上簽名；

2、河南正光公司未否認(rèn)吳雪明系其公司法定代表人的身份，故吳雪明的行為應(yīng)視為職務(wù)行為，代表的是河南正光公司的意思表示。

故中投公司請(qǐng)求河南正光公司返還其已代付的曾琪樟工資福利等，具有事實(shí)及法律依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)七，中投公司應(yīng)否向海南正光公司開(kāi)具增值稅發(fā)票或賠償相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失

海南正光公司既不是案涉銷售代理合同的當(dāng)事人，合同亦無(wú)約定中投公司向其開(kāi)具發(fā)票，故海南正光公司反訴請(qǐng)求中投公司向其開(kāi)具增值稅發(fā)票或賠償相應(yīng)損失，缺乏合同依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)八，中投公司應(yīng)否承擔(dān)河南正光公司的律師費(fèi)

案涉銷售代理合同及三份補(bǔ)充協(xié)議均未約定因訴訟所產(chǎn)生的律師費(fèi)由中投公司承擔(dān)，故海南正光公司、河南正光公司的主張，缺乏合同依據(jù)。

第二部分，中投公司的上訴要點(diǎn)

（一）原審法院判決對(duì)下列事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

1、業(yè)主退房原因均系因?yàn)楹幽险夤緹o(wú)法辦理網(wǎng)簽，故扣除保證金的主張不符合補(bǔ)充協(xié)議的約定，且該協(xié)議已于2018年12月31日終止，河南正光公司的請(qǐng)求缺乏事實(shí)與合同依據(jù)。

2、河南正光公司并未按照《補(bǔ)充協(xié)議三》的約定對(duì)案涉包銷房源進(jìn)行裝修，其主張的裝修費(fèi)缺乏事實(shí)及合同依據(jù)。

3、根據(jù)合同的明確約定，項(xiàng)目的管理獎(jiǎng)勵(lì)屬于中投公司應(yīng)當(dāng)享有的報(bào)酬，現(xiàn)在該項(xiàng)目的二期已銷售完畢，河南正光公司應(yīng)當(dāng)支付該期獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）原審法院存在下列法律適用錯(cuò)誤

1、依據(jù)民法第577條、第584條的規(guī)定，河南正光公司若無(wú)法履行14套房的過(guò)戶義務(wù)而須承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，且賠償損失的范圍除了以銷售底價(jià)計(jì)算出的房款這一直接損失外，還應(yīng)包括合同履行后可以獲得的利益，故原審判決不應(yīng)僅支持直接損失。

2、原審判決已經(jīng)中投公司完成了銷售工作，故依據(jù)民法第928條的規(guī)定，中投公司有權(quán)獲得21套已退房源的傭金，但卻原審法院卻以所謂公平原則為由扣除該傭金。

3、剩余的24套代銷房源之所以未售，系由于河南正光公司的不當(dāng)行為造成的，根據(jù)民法第584條，該傭金損失應(yīng)屬于合同履行后可以獲得的利益，而且亦未超過(guò)河南正光公司訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的損失范圍。

第三部分，正光置業(yè)的上訴要點(diǎn)

1、委托代理合同約定，中投公司須對(duì)項(xiàng)目房產(chǎn)的銷售進(jìn)行全程管理，包括但不限于認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂、《商品房買賣合同》簽訂備案等，只有在履行完上述義務(wù)的情形下，中投公司才有權(quán)取得銷售傭金。

實(shí)務(wù)中，中投公司僅完成了29套房產(chǎn)的《商品房買賣合同》的銷售，根據(jù)上述約定，其只能獲得該29套房產(chǎn)的傭金。

2、包銷、代銷房產(chǎn)的銷售傭金尚未達(dá)到結(jié)算條件，故原審判決河南正光公司應(yīng)按照銷售底價(jià)賠償中投公司未售出14套房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)損失，事實(shí)及合同依據(jù)不足，而河南正光公司亦將另行起訴追究中投公司在合同履行過(guò)程中的違約責(zé)任。

3、原審判決僅以合同簽訂主體并非海南正光公司為由駁回河南正光公司要求開(kāi)具發(fā)票到海南正光公司或賠償損失的反訴請(qǐng)求，未考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況，且海南正光公司與案涉項(xiàng)目的土地及權(quán)益存在重大利害關(guān)系。

第四部分，最高人民法院的裁判意見(jiàn)

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，河南正光公司應(yīng)向中投公司支付的具體酬金數(shù)額

本案中，購(gòu)房者共簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)256份，其中，簽訂《商品房買賣合同》29套，辦理退房21套。

案涉酬金包括銷售傭金、保證金、裝修費(fèi)用、退房傭金等項(xiàng)目。

1、關(guān)于銷售傭金問(wèn)題。從雙方的實(shí)際履行來(lái)看，雙方結(jié)算傭金的依據(jù)系簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)而非商品房買賣合同，故一審判決認(rèn)定雙方結(jié)算傭金的依據(jù)為簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，具有事實(shí)依據(jù)，無(wú)明顯不當(dāng)。

2、關(guān)于保證金問(wèn)題。由于目前大部分房源僅簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，故預(yù)留保證金既符合合同約定亦有利于合同履行。

3、關(guān)于房屋裝修費(fèi)用問(wèn)題。因《補(bǔ)充協(xié)議三》約定該裝修費(fèi)應(yīng)從傭金中予以扣除，且河南正光公司已對(duì)外簽訂《裝飾裝修工程施工合同》并開(kāi)始了實(shí)際施工，故原審判決并無(wú)不當(dāng)。

4、關(guān)于退房傭金問(wèn)題。因?yàn)榇砗贤⑽淳驮搯?wèn)題作出約定，故原審判決基于公平原則并結(jié)合合同具體履行情況，未予支持中投公司的傭金請(qǐng)求，處理結(jié)果并無(wú)明顯不當(dāng)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，河南正光公司是否應(yīng)就14套未售出的包銷房源向中投公司賠償損失

1、民法第577條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

本案中，關(guān)于剩余14套包銷房的權(quán)屬，《補(bǔ)充協(xié)議三》約定屬于中投公司所有，而河南正光公司須無(wú)條件配合更名手續(xù)，變更費(fèi)用則由中投公司承擔(dān)，故原審判決認(rèn)定河南正光公司須按約定的銷售底價(jià)向中投公司作出賠償，具有事實(shí)及法律依據(jù)。

2、但是，中投公司須以備案價(jià)格計(jì)算損失數(shù)額的主張，缺乏合同依據(jù)，法院不予支持。前述協(xié)議約定案涉房屋權(quán)屬時(shí)，并未約定相關(guān)前提條件，故河南正光公司的抗辯理由，法院認(rèn)為缺乏合同依據(jù)，亦不予支持。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，河南正光公司應(yīng)否賠償剩余未銷售代銷房源的預(yù)期利益損失及項(xiàng)目管理獎(jiǎng)勵(lì)

1、在案證據(jù)無(wú)法證明合同不能履行完畢系由于河南正光公司的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致，故中投公司請(qǐng)求河南正光公司賠償相關(guān)的預(yù)期利益損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

2、代理合同約定的管理獎(jiǎng)勵(lì)分配數(shù)額為項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)的5.5%。但案涉項(xiàng)目尚未形成稅后凈利潤(rùn)，故中投公司的主張缺乏事實(shí)依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)四，中投公司應(yīng)否向海南正光公司開(kāi)具增值稅專用發(fā)票以及賠償可抵扣增值稅款的經(jīng)濟(jì)損失

本案中，合同約定中投公司應(yīng)在收到款項(xiàng)的五個(gè)工作日內(nèi)給河南正光公司開(kāi)具發(fā)票，而后者反訴請(qǐng)求中投公司將發(fā)票開(kāi)具給海南正光公司，缺乏合同依據(jù)。

同樣，河南正光公司要求中投公司賠償此項(xiàng)損失，亦缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)五，中投公司應(yīng)否承擔(dān)河南正光公司、海南正光公司的律師費(fèi)

本案中，當(dāng)事人之間并未明確約定由中投公司承擔(dān)因訴訟產(chǎn)生的律師費(fèi)，且河南正光公司亦未就70萬(wàn)元律師費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生提供證據(jù)證明。故河南正光公司的上訴主張，缺乏事實(shí)及合同依據(jù)。

【專題】

一、委托合同任意解除權(quán)的基本類型

原《合同法》第410條對(duì)于委托合同的任意解除權(quán)只作了較為籠統(tǒng)的原則性規(guī)定，并沒(méi)有根據(jù)具體的合同類型對(duì)行使條件及損失賠償?shù)姆秶枰约?xì)化。

《民法典》在這方面未采納某些學(xué)者的意見(jiàn)將委托合同分為民事委托和商事委托，而是在第933條區(qū)分了無(wú)償委托和有償委托中的一方當(dāng)事人任意解除后的賠償范圍。一般而言，有償委托往往是發(fā)生在商事領(lǐng)域，而無(wú)償委托通常基于自然人之間的信任與互助。

而本文就進(jìn)一步闡述有償委托的任意解除權(quán)規(guī)則在民事、商事案件領(lǐng)域適用的差異。

二、有償委托中任意解除權(quán)的具體限制或排除規(guī)定的效力

實(shí)務(wù)中，委托合同的當(dāng)事人常通過(guò)約定限制、排除一方或雙方的任意解除權(quán)，并約定高額違約金。此類特約，構(gòu)成對(duì)任意解除權(quán)的約定排除或限制。對(duì)于該類約定的效力，《民法典》未就該類特別約定的效力予以明確規(guī)定，司法界存在以下兩類觀點(diǎn)：

支持的觀點(diǎn)是：尊重當(dāng)事人意思自治；該類規(guī)范系任意性規(guī)范，不損害國(guó)家、集體或第三人的利益。

反對(duì)的觀點(diǎn)包括：盡管是當(dāng)事人的合意，但該約定違背了委托合同的根本屬性，且民法第933條(原《合同法》第410條)系屬于必須遵守的強(qiáng)制性規(guī)范。

一般認(rèn)為，若是自然人之間的無(wú)償委托，排除或限制的約定無(wú)效；但在有償委托中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)民事或商事的不同作進(jìn)一步區(qū)分。

(一）民事、商事有償委托中排除或限制委托人任意解除權(quán)的特別約定效力

1、像委托律師、會(huì)計(jì)師提供專業(yè)服務(wù)的委托合同，屬于典型的民事委托合同。在該類合同中，有學(xué)者依據(jù)《律師法》第32條規(guī)定：“委托人可以拒絕已委托的律師為其繼續(xù)辯護(hù)或者代理，同時(shí)可以另行委托律師擔(dān)任辯護(hù)人或者代理人?！闭J(rèn)為合同中約定排除任意解除權(quán)條款無(wú)效，有些地方法院援引民法典第497條關(guān)于格式條款效力的規(guī)定認(rèn)定此類特別約定無(wú)效，最高人民法院亦認(rèn)為該約定加重了委托人的訴訟風(fēng)險(xiǎn)損害社會(huì)公共利益。

2、民事委托合同更多地基于道德和友情，以無(wú)償為原則，故對(duì)受托人的保護(hù)程度較低，委托人行使任意解除權(quán)的正當(dāng)性更強(qiáng)。相較于民事關(guān)系，商事主體的締約談判能力、信息獲取能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力更強(qiáng)，有能力為達(dá)到營(yíng)利目的而選擇最合適進(jìn)路，法律理應(yīng)更尊重當(dāng)事人的意思自治，故在商事委托合同（委托代理銷售合同）中，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)雙方關(guān)于排除或限制委托人任意解除權(quán)約定的效力。實(shí)務(wù)中，法院一般亦承認(rèn)此類合同中排除或限制任意解除權(quán)特別約定的效力。

3、實(shí)踐中，商事主體多以格式條款的形式排除或限制委托人的任意解除權(quán)。此時(shí)，又須考慮格式條款的有關(guān)民法規(guī)定。

有法院認(rèn)為，排除委托人任意解除權(quán)的格式條款可能違反民法第497條“排除對(duì)方主要權(quán)利”的規(guī)定而認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效。對(duì)此，首先要注意格式條款的效力認(rèn)定，核心應(yīng)放在“未經(jīng)個(gè)別協(xié)商”，“重復(fù)使用”并非其關(guān)鍵特征；其次，合同中要表明提供格式條款一方已盡到提示說(shuō)明義務(wù)；最后，我們須認(rèn)識(shí)到格式條款規(guī)則的規(guī)制目的是保護(hù)處于實(shí)質(zhì)上的不平等的合同主體-普通消費(fèi)者以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公正，故不應(yīng)簡(jiǎn)單適用“排除對(duì)方主要權(quán)利”的無(wú)效條款，應(yīng)視合同的履行情況根據(jù)誠(chéng)信原則來(lái)具體判斷此類格式條款的效力。

(二）民事、商事有償委托中排除或限制受托人任意解除權(quán)的特別約定效力

委托合同作為行為之債，受托人的履行行為義務(wù)難以被強(qiáng)制執(zhí)行，有償委托中受托人的任意解除權(quán)具有一定的正當(dāng)性，故通說(shuō)認(rèn)為就受托人放棄作出的特別約定有效。

像在律師委托代理合同中，由于訴訟案件的審理存在嚴(yán)格的時(shí)限要求，若受托人行使任意解除權(quán)后，委托人在短時(shí)間內(nèi)可能難以再確定適當(dāng)?shù)氖芡腥私邮止ぷ鳎孰p方當(dāng)事人根據(jù)具體案件情況事先約定排除或限制受托人解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該特別約定有效。

但是，承認(rèn)排除任意解除權(quán)的特別約定效力，不等于受托人沒(méi)有機(jī)會(huì)從喪失信賴關(guān)系的合同中脫身，受托人可以重大事由終止權(quán)為由解除合同，因?yàn)楹笳叩臋?quán)利基礎(chǔ)同樣在于信賴關(guān)系破裂的法理。另外，受托人所負(fù)債務(wù)為行為義務(wù)，若符合民法第580條規(guī)定的“債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行”的情形，即使“排除受托人的任意解除權(quán)”有效，受托人依然有權(quán)擺脫合同約定義務(wù)的拘束。

三、民事、商事有償委托中任意解除權(quán)的賠償范圍區(qū)分

實(shí)務(wù)中，因?yàn)樵逗贤ā返?10條沒(méi)有明確任意解除權(quán)行使后的損害賠償范圍，造成許多案例，都將賠償范圍限定于直接損失。亦有學(xué)者認(rèn)為，任意解除的賠償系針對(duì)相對(duì)方的信賴?yán)孀鞒鲑r償。在商事領(lǐng)域，若將賠償囿于直接損失，可能造成對(duì)于一方商事主體的利益保護(hù)不足問(wèn)題。

學(xué)界的通說(shuō)認(rèn)為，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)任意解除權(quán)進(jìn)行必要的限制。限制的方式包括絕對(duì)限制和相對(duì)限制。絕對(duì)限制是指在特定情形下排除委托人或受托人的解除權(quán)；相對(duì)限制是指在某些情形下雙方雖仍享有任意解除權(quán)，但解除合同需要賠償對(duì)方的履行利益損失。

依據(jù)《民法典》第933條，對(duì)有償合同采相對(duì)限制說(shuō)，一方當(dāng)事人行使任意解除權(quán)后，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，需要賠償對(duì)方直接損失與可得利益，其賠償范圍與第584條規(guī)定的違約損害賠償范圍相同。但是，這一規(guī)定并沒(méi)有進(jìn)一步區(qū)分民事委托和商事委托，故本文對(duì)此予以細(xì)化作展開(kāi)分析。

(一)民事有償委托中委托人行使任意解除權(quán)的賠償范圍

實(shí)務(wù)中，像委托律師提供法律服務(wù)的委托合同是比較典型的民事有償委托合同類型。若是此類合同的委托人在合同履行過(guò)程中行使任何解除權(quán)，是否須按約定支付全部報(bào)酬？大多數(shù)法院只就勞務(wù)部分的報(bào)酬及相應(yīng)損失予以支持，并未依據(jù)民法第933條的規(guī)定支持了合同約定的全部報(bào)酬，更遑論那未作約定的可得利益損失。

法院認(rèn)為，此類合同的當(dāng)事人雙方存在特殊的信賴關(guān)系，因?yàn)槲腥穗y以事前對(duì)受托人的專業(yè)能力、操守進(jìn)行判斷，故行使任意解除權(quán)的正當(dāng)性更強(qiáng)，若委托人須付出賠償可得利益的代價(jià)解除合同，對(duì)委托人難言公正。而且法律服務(wù)委托合同不像銷售代理委托合同，受托人沒(méi)有過(guò)多前期投入費(fèi)用，故在受托人的報(bào)酬請(qǐng)求上有所限制可較好地實(shí)現(xiàn)雙方利益上的均衡。

若是法律服務(wù)委托合同約定了風(fēng)險(xiǎn)代理，委托人支付報(bào)酬的條件系勝訴判決或執(zhí)行成果，則委托人行使解除權(quán)可視情形類推適用民法第159條，視為條件已成就，委托人應(yīng)依約支付報(bào)酬。但爭(zhēng)議往往系委托人解除合同時(shí)條件是否成就尚處不確定狀態(tài)，法官須基于受托人的實(shí)際工作按公平、誠(chéng)信原則酌判適當(dāng)補(bǔ)償。因此，最好的解決之道系做好預(yù)判，各當(dāng)事人在合同中做好相關(guān)約定。

民事有償委托中，若委托人解除合同，可就受托人的合同履行的具體情況按比例支付報(bào)酬，而不一味側(cè)重于賠償受托人的直接損失，平衡受托人的工作成果和實(shí)際投入。

(二)商事有償委托中委托人行使任意解除權(quán)的賠償范圍

在商事委托中，委托人行使任意解除權(quán)須按民法第933條規(guī)定賠償可得利益損失，這解決了以往存在的關(guān)于賠償范圍的爭(zhēng)議。從比較法的角度來(lái)看，德國(guó)商法典、瑞士債法典均有類似規(guī)定。

在商事領(lǐng)域，受托人接受委托履行合同約定義務(wù)，目的是獲得經(jīng)濟(jì)利益，在締約之前亦會(huì)付出前期投入，故在實(shí)際案例中，法院一般會(huì)對(duì)受托人的正常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支予以保護(hù)。

像在房地產(chǎn)委托代理銷售合同糾紛案件中，法院認(rèn)為，在約定不明的情況下，計(jì)提傭金的范圍應(yīng)包括已收到定金但未簽訂正式房屋買賣合同的購(gòu)房者，而不僅指那些已簽訂正式合同的，否則不免有違公平原則，損害了受托人的正當(dāng)利益。

(三)有償委托中受托人行使任意解除權(quán)的賠償范圍

同樣，依據(jù)民法第933條，有償委托中受托人行使任意解除權(quán)后，亦須賠償委托人的履行可得利益。但是，委托人的履行可得利益具有很強(qiáng)的不確定性，存在舉證困難。

像在訴訟委托代理合同中，委托人期望獲得的勝訴利益，取決于證據(jù)、法律依據(jù)、法官觀點(diǎn)甚至運(yùn)氣等多方面因素，很大程度上并不取決于受托人的能力及工作態(tài)度。

此外，委托人在收到受托人解除合同的通知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)親自處理委托事務(wù)或另行委托第三人，若其怠于履行上述不真正義務(wù)，應(yīng)根據(jù)減損規(guī)則喪失損失擴(kuò)大部分的賠償請(qǐng)求權(quán)。

但是，在判定是否怠于履行該不真正義務(wù)，須結(jié)合委托的性質(zhì)、具體內(nèi)容及實(shí)際履行情況等綜合考量。

【基本案情】

上訴人海南中投富德企業(yè)管理咨詢有限公司因與上訴人河南正光置業(yè)有限公司、被上訴人海南正光置業(yè)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，不服海南省高級(jí)人民法院(2019)瓊民初12號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年3月2日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

中投公司上訴請(qǐng)求：

1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判河南正光公司向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應(yīng)付未付酬金共計(jì)2621.747553萬(wàn)元；2.撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判河南正光公司向中投公司賠償未能交付包銷房源未售出的14套房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)損失1337.1947萬(wàn)元；3.撤銷一審判決第四項(xiàng)，改判河南正光公司向中投公司賠償剩余未銷售代銷房源的預(yù)期利益損失601.099033萬(wàn)元及項(xiàng)目管理獎(jiǎng)勵(lì)1492.311774萬(wàn)元；4.一、二審訴訟費(fèi)全部由河南正光公司、海南正光公司承擔(dān)。

事實(shí)和理由：

河南正光公司、海南正光公司辯稱：

河南正光公司上訴請(qǐng)求：

1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回中投公司該部分本訴請(qǐng)求;

2.撤銷一審判決第二項(xiàng),改判駁回中投公司一審該部分本訴請(qǐng)求;

3.撤銷一審判決第五項(xiàng),改判支持河南正光公司一審全部反訴請(qǐng)求。

4.本案一、二審案件受理費(fèi)由中投公司承擔(dān)。

事實(shí)和理由:

中投公司辯稱：

中投公司一審訴訟請(qǐng)求：

1.海南正光公司、河南正光公司向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應(yīng)付未付酬金共計(jì)2621.747553萬(wàn)元；

2.海南正光公司、河南正光公司向中投公司交付包銷房源未售出的14套房產(chǎn)，并配合中投公司辦理過(guò)戶登記手續(xù)，或者賠償該部分房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值1337.1947萬(wàn)元；

3.海南正光公司、河南正光公司向中投公司賠償剩余未銷售代銷房源的預(yù)期利益601.099033萬(wàn)元；

4.海南正光公司、河南正光公司向中投公司賠償因未能按時(shí)交付部分代銷房源而造成的預(yù)期利益損失7158.3946萬(wàn)元；

5.海南正光公司、河南正光公司向中投公司賠償應(yīng)當(dāng)支付的項(xiàng)目管理獎(jiǎng)勵(lì)1492.311774萬(wàn)元；

6.海南正光公司、河南正光公司向中投公司返還代付的曾琪樟工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工福利合計(jì)11.452657萬(wàn)元；

7.由海南正光公司、河南正光公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用(包括但不限于訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、公證費(fèi)等由于訴訟發(fā)生的各類費(fèi)用)。

海南正光公司、河南正光公司一審反訴請(qǐng)求：

1.中投公司向海南正光公司開(kāi)具541.8677萬(wàn)元的增值稅專用發(fā)票；

2.中投公司向海南正光公司賠償未開(kāi)具增值稅專用發(fā)票所造成的可抵扣增值稅款的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)30.6717萬(wàn)元；

3.中投公司承擔(dān)律師費(fèi)70萬(wàn)元；

4.本案訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等全部因訴訟發(fā)生的費(fèi)用由中投公司承擔(dān)。

一審法院查明：

2017年10月10日，河南正光公司作為甲方，與中投公司作為乙方簽訂《全案銷售代理合同》約定：

甲方作為正光觀?；▓@小區(qū)實(shí)際投資方，已取得海南省澄邁縣老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北二環(huán)與玉堂北路交匯處東北側(cè)地號(hào)為6050100045地塊的國(guó)有土地使用證(登記在航澄公司名下，證號(hào)為老城國(guó)用xxx第xxx號(hào))，甲方已在該地塊上開(kāi)發(fā)商品房正光觀海項(xiàng)目，并與乙方達(dá)成一致，由乙方作為項(xiàng)目實(shí)際管理方，就該項(xiàng)目進(jìn)行全程管理。

甲乙雙方就本項(xiàng)目整體全程管理及所剩房源(約40000平米)委托乙方獨(dú)家銷售。本合同期限為合同簽訂之日起至2018年12月31日止。

乙方獲得的報(bào)酬由三個(gè)部分組成：

一、項(xiàng)目除一期3000平米和二期7500平米的房源外銷售金額的5%作為操盤(pán)報(bào)酬(項(xiàng)目按月支付給乙方)；

二、項(xiàng)目銷售的基礎(chǔ)傭金和溢價(jià)分成；

三、本項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)的5.5%作為管理獎(jiǎng)勵(lì)分配給乙方公司(季度預(yù)結(jié)、年度匯算、項(xiàng)目每期結(jié)束結(jié)算)。

成功銷售是指，無(wú)論客戶付款方式如何，客戶簽訂《商品房買賣合同》并交納購(gòu)房首付款即視為成功銷售。

銷售合同總金額為乙方按本合同條件成功銷售并匯至甲方或項(xiàng)目賬戶上的總金額，不含辦證稅費(fèi)以及代收費(fèi)用等。

代理傭金為：乙方業(yè)績(jī)范圍內(nèi)成功銷售的房屋(按套)，甲方支付給乙方的銷售傭金，由基礎(chǔ)傭金、溢價(jià)分成、撻定定金分成45%三部分組成。

銷售底價(jià)為：對(duì)該項(xiàng)目所有一期(不低于3000平米)及二期暫定為7500平米(含裝修)底均價(jià)為一期毛坯6000元/平米、二期精裝6800元/平米，在此底價(jià)基礎(chǔ)上乙方自行制定對(duì)外銷售價(jià)格表并獲取超過(guò)本底均價(jià)以上收入實(shí)際稅費(fèi)后作為報(bào)酬及傭金。

其他房源(三號(hào)樓除外)銷售價(jià)格底價(jià)表雙方共同確定,10000元/平米以下成交的,乙方基礎(chǔ)傭金為銷售額的10%(按套)。銷售單價(jià)超過(guò)10000元/平米部分，乙方分成40%(按套)，乙方分成部分的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

乙方銷售房屋的所有款項(xiàng)，以及客戶繳納的定金或認(rèn)購(gòu)金，均需匯入政府部門(mén)備案項(xiàng)目賬戶(乙方管理或甲乙雙方共管)，甲方存在違約情況下，乙方有權(quán)收取相應(yīng)款項(xiàng)，用于支付乙方房款、報(bào)酬及傭金等其他乙方權(quán)益款項(xiàng)，甲方對(duì)此認(rèn)可并承擔(dān)相應(yīng)交房等連帶責(zé)任。

鑒于乙方投入本項(xiàng)目的資源主要為人力資源及分銷資源及其他費(fèi)用，因此任一實(shí)際回款(含銷售)等都應(yīng)該保證立即(五個(gè)工作日內(nèi))優(yōu)先支付乙方2000萬(wàn)房款定金、報(bào)酬及傭金。

乙方應(yīng)該在收到款項(xiàng)的五個(gè)工作日內(nèi)給甲方開(kāi)具發(fā)票(甲方要求晚開(kāi)除外，但不影響乙方及時(shí)獲得報(bào)酬)。

本合同一經(jīng)生效，任何一方無(wú)故擅自解除合同或其行為導(dǎo)致本合同無(wú)法履行，將構(gòu)成根本違約責(zé)任。

如乙方未經(jīng)甲方書(shū)面同意，無(wú)故終止合同屬乙方根本性違約，雙倍罰沒(méi)乙方未領(lǐng)取的所有報(bào)酬或傭金并回收已售給乙方的房源，甲方未經(jīng)乙方書(shū)面同意終止合同，屬甲方根本性違約，甲方需立即支付乙方投入到項(xiàng)目的所有資金及報(bào)酬傭金外，另行雙倍賠付乙方投入到本頂目的全部成本和資金，承擔(dān)違約責(zé)任。

吳雪明在河南正光公司蓋章處的法定代表人簽名處簽名，該合同中記載的河南正光公司的聯(lián)系人為吳雪明。

《全案銷售代理合同》簽訂后，河南正光公司將首批包銷房源(2號(hào)樓部分04號(hào)房源以及4號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓未售出房源交接給中投公司作為包銷房源)和代銷房源(1號(hào)樓、2號(hào)樓剩余房源)交接給中投公司。

2017年10月17日，河南正光公司作為甲方，與中投公司作為乙方簽訂《〈全案銷售代理合同〉的補(bǔ)充協(xié)議》(補(bǔ)充協(xié)議一)，針對(duì)二期未取得預(yù)售許可證且價(jià)格體系未建立的房源定向銷售，實(shí)現(xiàn)快速資金回籠，保障項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)，甲乙雙方約定：

甲方額外指定建筑面積1000平米，交由乙方進(jìn)行銷售；甲乙雙方約定，本次指定的房源的銷售底單價(jià)為8500元/平米(含精裝);乙方應(yīng)于簽約一周內(nèi)(即自2017年10月30日起針對(duì)該部分房源實(shí)現(xiàn)銷售并回款不低于425萬(wàn)元，不足部分由乙方補(bǔ)足，補(bǔ)足部分相對(duì)應(yīng)的房源視為乙方一次性買斷，并擁有兩次更名權(quán)利；乙方應(yīng)于預(yù)售許可證取得后的45個(gè)工作日內(nèi)回完70%相應(yīng)款項(xiàng)；超出基礎(chǔ)底單價(jià)8500元/平米收益部分歸乙方所有，所對(duì)應(yīng)稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

2017年11月2日，河南正光公司與中投公司簽訂《河南正光公司與中投公司項(xiàng)目資料、往來(lái)函件(收、發(fā)文)、郵件管理制度》，約定：

河南正光公司接收函件的對(duì)接人為吳婷，中投公司接收函件的對(duì)接人是劉尚鎖，河南正光公司及其關(guān)聯(lián)公司函件(收、發(fā)文)的專用郵箱為（略），中投公司的函件(收、發(fā)文)的專用郵箱為（略）。

2018年2月13日，河南正光公司與中投公司蓋章確認(rèn)的2017年11-12月應(yīng)結(jié)算管理費(fèi)、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價(jià)分成、買斷房源溢價(jià)、管理費(fèi)、代銷房源管理費(fèi)共計(jì)184.083448萬(wàn)元。

2018年2月13日，河南正光公司與中投公司蓋章確認(rèn)的2018年1月應(yīng)結(jié)算管理費(fèi)、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價(jià)分成、買斷房源溢價(jià)、管理費(fèi)、代銷房源管理費(fèi)共計(jì)716.085674萬(wàn)元。

2018年3月26日，河南正光公司與中投公司確認(rèn)的2018年2月應(yīng)結(jié)算管理費(fèi)、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價(jià)分成、買斷房源溢價(jià)、管理費(fèi)、代銷房源管理費(fèi)共計(jì)430.529236萬(wàn)元。

2018年3月27日，河南正光公司作為甲方，與中投公司作為乙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議二》，因河南正光公司提出建立獨(dú)立賬戶、獨(dú)立管理資金，雙方補(bǔ)充約定：

一、根據(jù)河南正光公司與中投公司簽定的合同約定，中投公司包銷房源每平米售價(jià)一萬(wàn)元以內(nèi)(含一萬(wàn)元)的房款進(jìn)入中投公司與河南正光公司共管招商銀行賬戶；一萬(wàn)元以上部分由銷售人員和購(gòu)房客戶商定賬戶付款。代銷房源所有款項(xiàng)均需進(jìn)入中投公司與河南正光公司共管招商銀行賬戶。

二、中投公司包銷的11500㎡房源售房累計(jì)回款須達(dá)到五千萬(wàn)元后，河南正光公司應(yīng)及時(shí)支付中投公司包銷房源溢價(jià)款項(xiàng)(回款計(jì)算日期從中投公司進(jìn)場(chǎng)日起)；中投公司承諾2018年7月底所有包銷房源回完全款(按揭房款按照回款計(jì)算，包銷房源的全款按照原合同約定金額計(jì)算)。

三、陳明珠的14套房源房款由中投公司代付，該費(fèi)用從中投公司與正光公司結(jié)算費(fèi)用內(nèi)抵扣；

四、收款流程確定由陳鳳梅保管刷卡機(jī)并經(jīng)手收款工作，丁德建審核款項(xiàng)，王福吉復(fù)核銀行小票后開(kāi)具收據(jù)。河南正光公司負(fù)責(zé)安排收款人員與銷售人員同步上班，確保及時(shí)辦理售房收款手續(xù)；

五、河南正光公司應(yīng)于2018年3月26日結(jié)清中投公司2018年3月1日前所有費(fèi)用，主要為河南正光公司房源房款的5%的管理費(fèi)、10%的傭金、溢價(jià)部分及包銷房源的溢價(jià)部分；

六、因河南正光公司要求需要另設(shè)獨(dú)立賬戶管理，即日起進(jìn)入甲乙雙方共管賬戶的購(gòu)房款，按照河南正光公司要求每月進(jìn)行一次結(jié)算，代銷房源房款扣除中投公司管理費(fèi)、傭金、溢價(jià)部分，按照河南正光公司要求匯入河南正光公司指定賬戶；包銷房源扣除中投公司溢價(jià)及稅金后，按照河南正光公司要求匯入其指定賬戶。河南正光公司應(yīng)保證建設(shè)資金正常運(yùn)行。同時(shí)河南正光公司須將中投公司管理費(fèi)、營(yíng)銷傭金和溢價(jià)部分匯入中投公司指定賬戶，(雙方付款同時(shí)提交付款申請(qǐng)，同時(shí)審核、支付)，需保證共管賬戶資金不少于300萬(wàn)元。

七、鑒于河南正光公司設(shè)立獨(dú)立賬戶、獨(dú)立管理購(gòu)房款項(xiàng)，本協(xié)議第五條執(zhí)行同時(shí)解除河南正光公司農(nóng)信社銀行共管賬戶，該賬戶資金由河南正光公司自行支配使用，但項(xiàng)目建設(shè)資金由河南正光公司負(fù)責(zé)保障。

八、農(nóng)信社銀行解除共管后即刻收回農(nóng)信社刷卡機(jī)，售樓處只保留招商銀行刷卡機(jī)收款。

九、不論是包銷、代銷房源回款，中投公司需按銷售計(jì)劃回款，2018年3月1日起到7月30日累計(jì)回款8000萬(wàn)，達(dá)到此目標(biāo)，營(yíng)銷案場(chǎng)整改費(fèi)用七十萬(wàn)元由河南正光公司及時(shí)支付；如未達(dá)到，該費(fèi)用由中投公司支付。

2018年4月4日，河南正光公司與中投公司確認(rèn)的2018年3月應(yīng)結(jié)算管理費(fèi)、傭金匯總表載明：

代銷房源傭金和溢價(jià)分成、買斷房源溢價(jià)、管理費(fèi)、代銷房源管理費(fèi)共計(jì)1049.779974萬(wàn)元。

2018年4月6日，吳雪明簽字確認(rèn)的《工程部曾琪樟費(fèi)用明細(xì)確認(rèn)單》載明：

正光觀海項(xiàng)目工程部員工曾琪樟入職以來(lái)一直由中投公司代發(fā)工資并繳納社保、公積金、節(jié)假日福利等，入職申請(qǐng)表及面試程序吳雪明董事長(zhǎng)均同意并參與面試確認(rèn)，曾琪樟具體產(chǎn)生費(fèi)用金額待與河南正光司結(jié)算時(shí)另行清算。

2017年12月至2018年11月，中投公司向曾琪樟發(fā)放工資和出差補(bǔ)貼共計(jì)11.152844萬(wàn)元。2018年3月至2018年11月，中投公司負(fù)擔(dān)曾琪樟住房公積金共計(jì)l711.41元。2017年12月至2018年11月，中投公司為曾琪樟繳納基本醫(yī)療保險(xiǎn)共計(jì)786.72元。

2018年4月17日，中投公司向河南正光公司出具的《關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)遺失及營(yíng)銷服務(wù)合同問(wèn)題處理承諾書(shū)》載明：

由于前階段正光觀海營(yíng)銷部?jī)蓚€(gè)團(tuán)隊(duì)銷售，在領(lǐng)取認(rèn)購(gòu)書(shū)流程上缺失規(guī)范，導(dǎo)致目前15份認(rèn)購(gòu)書(shū)已確認(rèn)丟失，按照遺失處理，如因此認(rèn)購(gòu)協(xié)議產(chǎn)生的任何經(jīng)濟(jì)、法律糾紛與河南正光公司無(wú)關(guān)，中投公司承諾自愿承擔(dān)相關(guān)經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任。

中投公司的包銷房源中，購(gòu)房客戶與河南正光公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的有166套房，其中，簽訂了《商品房買賣合同》的有14套房。該166套房中已經(jīng)退房的有12套。

代銷房源中，購(gòu)房客戶與河南正光公司簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的有90套，其中，簽訂了《商品房買賣合同》的有15套房。該90套房中已經(jīng)退房的有9套。

2018年3月22日至2018年4月23日期間，中投公司與61位業(yè)主另行簽訂了《營(yíng)銷服務(wù)合同》，并收取相關(guān)房款。

2018年4月28日，河南正光公司與中投公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議三》，約定：

一、3000㎡(2、6、8號(hào)樓)中投公司房源室內(nèi)精裝修工作由河南正光公司負(fù)責(zé)，按每平米800元裝修標(biāo)準(zhǔn)，共計(jì)240萬(wàn)元，該費(fèi)用從中投公司房款內(nèi)扣除。

二、中投公司10500㎡房源及1000㎡房源超出部分面積為34.42㎡，該部分房源按12283.45元/㎡計(jì)算，共計(jì)422796元結(jié)算給河南正光公司。同時(shí)扣除中投公司管理費(fèi)及溢價(jià)90142.21元，應(yīng)付河南正光公司332654元。

三、中投公司已銷售房源需簽署營(yíng)銷服務(wù)合同共109份(10500元/㎡ 51份+10000元/㎡ 58份)，復(fù)印件加蓋中投公司公章后，必須在5月底前交與河南正光公司。

四、雙方公司簽訂本協(xié)議當(dāng)日確認(rèn)共管銀行只保留海南正光公司招商銀行賬戶，其余銀行解除共管，在簽訂本協(xié)議后于2018年5月5日前完成解除共管手續(xù)。雙方公司承諾所剩余包銷房源、代銷房源的售房款均進(jìn)入海南正光公司招商銀行，如有一方違約，另一方可自行收取本公司房源房款，中投公司房源售房款進(jìn)入招商銀行共管賬戶并確認(rèn)到賬后日結(jié)日清，同時(shí)，代銷房源剩余款項(xiàng)由正光公司自由支付。河南正光公司如有延遲支付，中投公司可自行收取包銷房源售房款，且河南正光公司無(wú)條件配合所有購(gòu)房手續(xù)的辦理。

五、中投公司與河南正光公司的10500㎡、1000㎡、陳明珠10套房源的結(jié)算金額約為8300萬(wàn)元(具體以核對(duì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn))，中投公司包銷房還剩14套房源。房屋產(chǎn)權(quán)屬中投公司所有，河南正光公司須無(wú)條件配合更名手續(xù)，變更費(fèi)用由中投公司承擔(dān)。

六、雙方公司確認(rèn)招商銀行共管賬戶雙方需各預(yù)留500萬(wàn)元(共1000萬(wàn)元)作為退房保證金，如有退房，屬中投公司包銷的房源500萬(wàn)保證金不足時(shí)，中投公司必須2日內(nèi)無(wú)理由如數(shù)退還購(gòu)房款。否則，由正光公司退還房款，退房款按認(rèn)購(gòu)書(shū)協(xié)議如數(shù)退款，其余需退客戶的費(fèi)用由中投公司負(fù)責(zé)，且該房源由正光公司自行處置。退房保證金待購(gòu)房客戶辦結(jié)購(gòu)房合同后2日內(nèi)退還。

2018年4月28日，中投公司向河南正光公司出具的一張收據(jù)上備注：欠河南正光公司裝修款123萬(wàn)元，該筆費(fèi)用從下次結(jié)算費(fèi)用中扣除。

2018年6月9日，河南正光公司向中投公司復(fù)函，載明中投公司存在諸多違約行為。

2018年8月8日，河南正光公司向中投公司出具《關(guān)于調(diào)整正光觀海項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的函》，認(rèn)為中投公司委派的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李玉通管理不善，要求中投公司五日內(nèi)調(diào)整項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

2018年10月29日，河南正光公司向中投公司出具《關(guān)于敦促開(kāi)具增值稅專票的函》，要求中投公司將發(fā)票開(kāi)具給海南正光公司。

2018年8月31日至2019年1月14日，中投公司就簽訂《商品房買賣合同》問(wèn)題、支付銷售傭金問(wèn)題、發(fā)票的開(kāi)具問(wèn)題向河南正光公司多次去函。

2018年8月24日，中投公司向河南正光公司發(fā)送的《關(guān)于暫時(shí)撤回駐場(chǎng)人員的告知函》載明：

在2018年8月23日雙方公司指定人員在對(duì)賬后，河南正光公司無(wú)視雙方共同努力的核對(duì)成果，并最終導(dǎo)致中投公司員工(含數(shù)名女性員工)被河南正光公司員工及其組織的社會(huì)閑雜人員圍堵、推搡、挑釁、圍毆。

該事件發(fā)生后，本著友好協(xié)商解決項(xiàng)目問(wèn)題，特此致函河南正光公司：1.請(qǐng)河南正光公司務(wù)必珍惜雙方友好合作關(guān)系，尊重雙方共同努力的成果，不人為設(shè)置障礙，并對(duì)惡意滋事的員工嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)，確保項(xiàng)目合作利益及確保中投公司委派至現(xiàn)場(chǎng)工作人員的人身安全。2.為避免中投公司委派至現(xiàn)場(chǎng)工作人員的人身安全遭受威脅，望河南正光公司盡快、嚴(yán)肅、妥善解決8.23事件并書(shū)面告知中投公司處理結(jié)果，此前，中投公司將暫時(shí)撤回駐場(chǎng)人員，由此引發(fā)的所有后果概由河南正光公司承擔(dān)。

2018年9月7日，澄邁縣公安局老城邊防派出所出具的《治安調(diào)解協(xié)議書(shū)》載明：

2018年8月23日21時(shí)許，在澄邁縣老城鎮(zhèn)北二環(huán)路北側(cè)正光觀海工地門(mén)口，正光觀海工地員工李少君與正光觀海工地員工家屬歐世磊因瑣事打架。經(jīng)調(diào)解，雙方自愿達(dá)成如下協(xié)議：由李少君向歐世磊賠禮道歉，雙方相互賠償醫(yī)藥費(fèi)，經(jīng)雙方確認(rèn)，于2018年9月16日由李少君向歐世磊賠償醫(yī)療費(fèi)共計(jì)2900元現(xiàn)金，雙方到此結(jié)束，不再追究對(duì)方責(zé)任。

河南正光公司向以下29套房的購(gòu)房業(yè)主出具了《承諾書(shū)》。該《承諾書(shū)》載明：

因項(xiàng)目正在辦理土地及項(xiàng)目過(guò)戶事宜，暫無(wú)法出具正式網(wǎng)簽合同，河南正光公司承諾6個(gè)月內(nèi)與客戶再行簽署正式網(wǎng)簽合同，如超過(guò)6個(gè)月時(shí)間未能出具正式合同或者不能保留該房屋業(yè)主的購(gòu)房權(quán)利，河南正光公司承諾15個(gè)工作日內(nèi)退還客戶所有房款。

本案的雙方當(dāng)事人對(duì)以下事實(shí)均予確認(rèn)：

河南正光公司、海南正光公司已向中投公司支付款項(xiàng)5655.4765萬(wàn)元。所售房產(chǎn)中已簽訂《商品房買賣合同》的有29套房，業(yè)主已繳納了房款，河南正光公司已向中投公司支付了該29套房的銷售傭金541.8677萬(wàn)元。

根據(jù)雙方均認(rèn)可的備案價(jià)格及房屋面積，中投公司請(qǐng)求過(guò)戶的14套未售出的包銷房源總面積為946.64㎡，按銷售底價(jià)計(jì)算出來(lái)的總價(jià)為636.5702萬(wàn)元，按備案單價(jià)計(jì)算出來(lái)的總價(jià)為1337.1947萬(wàn)元。

另查明：涉案的正光觀海項(xiàng)目登記在航澄公司名下。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:

1.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應(yīng)向其支付已售出的包銷房源和代銷房源應(yīng)付未付酬金2621.747553萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

2.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應(yīng)向其交付包銷房源未售出的14套房產(chǎn)并配合辦理過(guò)戶登記手續(xù)，或賠償該部分房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值1337.1947萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

3.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應(yīng)向其賠償剩余未銷售代銷房源的預(yù)期利益601.099033萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

4.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應(yīng)向其賠償因未按時(shí)交付部分代銷房源而造成預(yù)期利益損失7158.3946萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

5.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應(yīng)向其賠償應(yīng)付的項(xiàng)目管理獎(jiǎng)勵(lì)1492.311774萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

6.中投公司主張海南正光公司和河南正光公司應(yīng)向其返還代付曾琪樟工資、社會(huì)保險(xiǎn)和員工福利11.452657萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

7.海南正光公司、河南正光公司主張中投公司應(yīng)向海南正光公司開(kāi)具541.8677萬(wàn)元增值稅發(fā)票，或賠償未開(kāi)具增值稅專用發(fā)票所造成的經(jīng)濟(jì)損失30.6717萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持；

8.海南正光公司、河南正光公司主張應(yīng)由中投公司承擔(dān)律師費(fèi)70萬(wàn)元，是否應(yīng)予支持。

綜上，依照合同法第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、限河南正光公司于判決生效之日起十日內(nèi)向中投公司支付已售出的包銷房源和代銷房源應(yīng)付未付酬金11409197.53元；

二、限河南正光公司于判決生效之日起十日內(nèi)向中投公司賠償未能交付包銷房源未售出的14套房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)損失6365702元；

三、限河南正光公司于判決生效之日起十日內(nèi)向中投公司支付中投公司代付曾琪樟的工資、住房公積金等共計(jì)114026.57元；

四、駁回中投公司的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回河南正光公司、海南正光公司的反訴請(qǐng)求。

本院二審期間，中投公司提交2份證據(jù)：

證據(jù)1人民法院生效裁判文書(shū)(2019)瓊9023民初925號(hào)、(2019)瓊96民終1103號(hào)、(2020)瓊96民終429號(hào)、(2019)瓊96民初751號(hào)、(2018)瓊民終25號(hào)、(2019)最高法民申2352號(hào)，擬證明河南正光公司在開(kāi)發(fā)“正光觀?！表?xiàng)目過(guò)程中先后與聯(lián)建單位、施工單位、銷售單位以及業(yè)主方產(chǎn)生糾紛，河南正光公司在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，均處于資金高度緊張狀態(tài)，通過(guò)提前出售房產(chǎn)的方式解決資金難題，如從易水平、林秀芳處收取3000萬(wàn)元用于補(bǔ)繳欠繳的土地出讓金。委托中投公司銷售前曾委托他人銷售，房?jī)r(jià)為5000元每平方米，中投公司不僅通過(guò)包銷方式向其提供資金支持，還通過(guò)自己努力將價(jià)格提高至6000元、6800元以及10000元以上。中投公司的委托銷售回款極大緩解了河南正光公司的資金鏈斷裂難題。

證據(jù)2項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)照片，擬證明河南正光公司承諾的室內(nèi)精裝修至今未裝修，一審判決不應(yīng)扣除中投公司240萬(wàn)元裝修款。

河南正光公司質(zhì)證認(rèn)為：

對(duì)中投公司提交的證據(jù)2真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性和證明目的有異議，不能達(dá)到證明目的，該證據(jù)是一些外立面的照片，不能看到房屋內(nèi)部裝修情況。

本院分析認(rèn)證如下：證據(jù)1反映在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在一定糾紛，但在缺乏其他證據(jù)佐證的情況下，尚不能由此證明已對(duì)本案合同履行產(chǎn)生根本影響；證據(jù)2主要系建筑物外立面照片，未能反映房屋內(nèi)部裝修情況，尚不足以實(shí)現(xiàn)中投公司的證明目的。

河南正光公司、海南正光公司提交4份證據(jù)：

證據(jù)1《裝飾裝修工程施工合同》(6號(hào)樓、8號(hào)樓)和證據(jù)2《裝飾裝修工程施工合同》(2號(hào)樓、4號(hào)樓)，擬證明河南正光公司已經(jīng)實(shí)際進(jìn)行裝修工作，一審判決依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議三》扣除240萬(wàn)元裝修費(fèi)，符合當(dāng)事人合同約定和法律規(guī)定；

證據(jù)3項(xiàng)目地裝修照片，擬證明河南正光公司已經(jīng)按約定進(jìn)行裝修工作；

證據(jù)4國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局第二稽查局《稅務(wù)檢查通知書(shū)》(瓊稅二稽檢通一〔2019〕1000241號(hào))，擬證明中投公司必須承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)的義務(wù)，必須從酬金中進(jìn)行扣減。

中投公司質(zhì)證認(rèn)為：

1.對(duì)河南正光公司提交證據(jù)1、證據(jù)2的真實(shí)性不發(fā)表意見(jiàn)，但對(duì)關(guān)聯(lián)性和證明目的有異議。需要裝修的面積集中在2號(hào)樓、6號(hào)樓和8號(hào)樓，4號(hào)樓是否裝修與中投公司無(wú)關(guān)；證據(jù)1簽署時(shí)間為2019年12月底，晚于一審判決時(shí)間，即當(dāng)時(shí)6號(hào)樓、8號(hào)樓的裝修合同尚未簽訂；鑒于河南正光公司和其所有合作伙伴均發(fā)生糾紛，對(duì)于該合同能否得到履行持保留意見(jiàn)。

2.認(rèn)可證據(jù)3的真實(shí)性和合法性，但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性和證明目的，其中6號(hào)樓和8號(hào)樓的黑白照片正可看出房屋處于毛坯狀態(tài)。

3.認(rèn)可證據(jù)4的真實(shí)性和合法性，但不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性和證明目的，該文件是出具給海南正光公司的，而海南正光公司不是合同相對(duì)人，中投公司在原審中希望兩公司共同承擔(dān)支付義務(wù)，但原審以海南正光公司不是合同相對(duì)人為由駁回中投公司對(duì)海南正光公司的訴求，相應(yīng)的，中投公司也沒(méi)有給海南正光公司開(kāi)具發(fā)票的義務(wù)。且該文件看不出因何原因受到稅務(wù)稽查及稽查的結(jié)果，中投公司作為收款單位，在收款之后負(fù)有繳納稅費(fèi)的義務(wù)，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)處理，不應(yīng)在本案處理。

本院分析認(rèn)證如下：中投公司對(duì)證據(jù)1、2、3的真實(shí)性未持異議，本院予以確認(rèn)。上述證據(jù)反映河南正光公司就案涉項(xiàng)目部分樓房簽訂了《裝飾裝修工程施工合同》，并進(jìn)行了部分施工，可以證明河南正光公司履行了一定的裝修義務(wù)。證據(jù)4反映稅務(wù)部門(mén)通知海南正光公司將進(jìn)行稅務(wù)檢查，但并無(wú)具體檢查結(jié)果，無(wú)法體現(xiàn)與本案的關(guān)聯(lián)性，尚不能實(shí)現(xiàn)河南正光公司、海南正光公司的證明目的。

二審對(duì)一審查明的事實(shí)依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)中投公司和河南正光公司、海南正光公司的訴辯意見(jiàn)，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

1.一審判決認(rèn)定河南正光公司向中投公司支付包銷房源和代銷房源應(yīng)付未付酬金共計(jì)1140.91975萬(wàn)元是否正確；

2.一審判決認(rèn)定河南正光公司向中投公司賠償未能交付的14套未售出包銷房源的經(jīng)濟(jì)損失636.7502萬(wàn)元是否正確；

3.河南正光公司是否應(yīng)向中投公司賠償剩余未銷售代銷房源的預(yù)期利益損失601.099033萬(wàn)元及項(xiàng)目管理獎(jiǎng)勵(lì)1492.311774萬(wàn)元；

4.中投公司是否應(yīng)向海南正光公司開(kāi)具541.8677萬(wàn)元的增值稅專用發(fā)票以及是否應(yīng)向海南正光公司賠償未開(kāi)具增值稅專用發(fā)票所造成的可抵扣增值稅款的經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)30.6717萬(wàn)元；

5.中投公司應(yīng)否承擔(dān)河南正光公司、海南正光公司律師費(fèi)70萬(wàn)元。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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